Les avantages fiscaux des investissements locatifs.
Avant de se lancer dans l’investissement locatif, il est important d’étudier les différents régimes d’imposition sur les revenus issus de la location ainsi que les avantages fiscaux disponibles.
Si le législateur souhaite encourager l’investissement locatif afin de tenter de résoudre le problème endémique de la pénurie d’offres, il n’en reste pas moins vigilant quand il s’agit d’en taxer les revenus. Plusieurs régimes d’imposition coexistent et varient notamment selon que la location est vide de meubles ou meublée tandis que des opportunités de déductions fiscales favorisent l'accès à ces logements aux ménages à ressources modestes.
La location vide.
Dans son principe général, la location vide est soumise au régime d’imposition des revenus fonciers, ce qui ne manque pas de sens. Cependant, une subtilité juridique différencie le régime du micro foncier qui s’applique si vos gains locatifs n’excèdent pas 15 000€ dans l’année. Un revenu qui bénéficie d’une déduction forfaitaire de 30% même si le bailleur conserve l'option du régime réel si d’aventure les frais qu’il est en droit de retrancher outrepassent le montant forfaitaire. Attention néanmoins si vous choisissiez cette option car vous ne pourrez pas changer d’avis tout au long des trois prochaines années fiscales ! Par la suite, vous aurez l'opportunité de renouveler votre choix du régime réel ou non chaque année. Enfin, si vos revenus locatifs annuels sont au-delà de 15 000€, le régime réel s’impose automatiquement. Vous pourrez alors défalquer de ce revenu vos dépenses sous certaines conditions restrictives.
La location meublée.
Le fait que le logement que vous louez soit garni (attention, la loi exige un ameublement minimal !) change la donne puisque depuis cette année, vos revenus doivent impérativement être déclarés dans les bénéfices industriels et commerciaux (ce qui n’était pas le cas jusqu’alors en cas delocations occasionnelles). Si vos rétributions locatives ne dépassent pas 70 000€ annuels, vous pouvez opter pour le régime micro BIC (ou micro-entreprise) qui vous autorise un abattement forfaitaire de 50%. Mais rien ne vous interdit de choisir le régime réel si celui-ci se montre plus avantageux, c’est-à-dire si vos dépenses déductibles se révèlent supérieures au forfait de 50%. En revanche, au-dessus de 70 000€, vous êtes obligatoirement assujetti au régime réel avec, donc, la possibilité de déduire les charges afférentes au logement.
Calculer ses revenus locatifs.
Une fois que vous aurez opté pour le régime fiscal qui convient, il vous appartiendra de calculer précisément vos revenus locatifs. Car ceux-ci ne se limitent pas à la simple perception des loyers. En effet, s’y ajoutent, le cas échéant, les subventions, primes d’assurances et autres recettes exceptionnelles. De ces sommes, vous pourrez alors décompter vos intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de réparation et d’entretien du logement mais aussi les dépenses administratives ou de gestion. Par ailleurs, sachez que, dans le cas d’une location meublée, vous pouvez déduire les amortissements.
Des dispositifs fiscaux avantageux : Pinel…
Le dispositif Pinel induit une réduction d’impôt si vous avez investi dans un logement neuf (ou dans un état équivalent après rénovation) et si celui-ci se situe dans une zone dite «tendue». Pour en bénéficier, vous devez vous engager à le louer vide pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, à des personnes dont les gains n’excèdent pas un plafond déterminé, et pour un loyer soumis à encadrement. Étant entendu que le locataire en question ne saurait être un membre de votre famille… À noter que cette réduction fiscale se répartit sur toute la durée de la location.
… ou Cosse.
Si vous avez signé une convention «Louer abordable» avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) pour le logement mis en location, vous pourrez également défalquer, en plus des dépenses déductibles« standard », un certain pourcentage de vos revenus locatifs, un taux qui s’étage de 15% à 85% selon la zone géographique, le montant du loyer, les ressources de l’occupant et enfin du type de gestion pour lequel vous aurez opté. Au titre des contraintes, vous devez louer le logement vide, pour une durée de six années (9 ans si vous avez réalisé des travaux), accepter le plafonnement du loyer et le proposer à des locataires qui ne dépassent pas un certain niveau de ressources. Un dispositif dit «Cosse» qui se montre singulièrement fructueux du point de vue fiscal.
En 2019, le dispositif « Denormandie ».
Toujours dans la veine des incitations à la rénovation immobilière, le dispositif Denormandie est entré en vigueur au 1er janvier 2019. Un avantage fiscal non négligeable car il permet, en cas de réhabilitation d’un logement ancien aux fins de location, une déduction d’impôt jusqu’à 21% del’investissement. Bien entendu, cette disposition est assujettie à plusieurs obligations : une localisation dans une ville signataire d’une action de revitalisation, une facture des travaux au moins égale à 25 % du prix global, un loyer plafonné, un futur locataire aux ressources qui ne dépassent pas un certain seuil, etc. Ce nouveau dispositif à tous les atouts pour séduire ceux qui souhaiteraient procéder à un investissement locatif dans l’ancien tout en bénéficiant d’un allègement fiscal.